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非本企业内部员工购买企业集资房是否受法律保护?

2018-10-29 17:22:01 419次浏览 分类:法律常识

  近年来,因购买单位集资房而出现的房屋买卖交易纠纷的案例不断增多,且有愈演愈烈的趋势。为什么这类纠纷会在这几年增加的这么多呢?郑州律师事务所的律师做了分析有以下方面的原因:


  其一,政府机关、企事业单位等在早几年新建的各类单位集资房普遍增多,为出现这类纠纷带来了一定的基础;


  其二是随着国家政策对城市发展的支持,导致城市不断扩张,很多单位集资房都是建在环境优美、地理条件优越的新区或者开发区,由于近年来我国大中城市房价普遍上涨,此类房屋价格上涨的更是厉害;


非本企业内部员工购买企业集资房是否受法律保护?


  其三,此类房屋由于是按照单位内部价格进行购买,购买人购买时价格较低;并且在进行二次出售时房屋尚未建好或者正在建设中,出售的价格也是偏低;随着房价的增长及房屋的建成,房价的价格与购买时的价格形成巨大的反差。此三种主要情况的存在,导致以各种理由违约、解除合同的情形普遍出现。


  那么出现此类纠纷我们应当怎么办呢?非本单位职工购买单位集资房是否受法律保护呢?


  我们首先要从什么是单位集资房的概念说起?


  1、何为单位集资房?

  单位集资房,是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金而建造的职工住房。单位集资房不同于正规的商品房,他是基于单位与职工之间的劳动关系,根据国家的相关政策而给予本单位职工的一种职工福利。


  《经济适用房管理办法》第六章第三十五条规定:

  单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分,其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。


  可知,单位集资房属于经济适用房,应当按照经济适用房相关法律规定来进行处理。


  2、非本单位职工与拥有购买资格的单位职工所签订的房屋/指标转让协议是否有效?

  我国《国合同法》确立了鼓励交易原则,对合同效力不轻易作无效认定,在该法第52条规定了合同有关条款无效的情形。


  第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。


  从《合同法》的相关规定来看,明显属于第(五)条,违法法律、行政法规的强制性规定,非本单位职工与单位职工所签订的协议违法了《经济适用房管理办法》,应当认定为无效合同。


  3、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)


  第四条“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。


  但是,《经济适用房管理办法》不属全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规,他是部门规章,不能作为认定合同无效的依据。


  那么就需要看双方说签订的合同是否符合第52条的其他情形,其中最重要的一条是“损害社会公共利益”。


  经济适用房属于行政管理范畴,违反行政相关规定就要受到行政的制裁和处罚。所以要分析合同的效力时就要严格的看是否损害社会公共利益,比如单位在建房时就明确规定不允许进行转让等等对合同的效力影响。


  单位集资建房,实质上是福利分房的一种,本单位职工仅享有所谓“半产权”。尽管单位仍为产权人,但单位实质上失去了自由处置房屋的权利,除非得到本单位职工的许可。


  作为一种历史性产物,地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定,但这些规定不属于法律、法规的位阶,不能作为认定合同无效的依据。在法院的判决中会综合考虑在建房时单位是否明确表示不允许出售、非本单位购房人在签订协议时是否知道单位不允许出售、单位对房屋出售的态度等来综合分析是否损害社会等公共利益。


  在我们房产团队所办理的众多单位集资房法律纠纷案件中,部分法院是倾向于认定合同有效的。但是,在确认合同效力后,对于能否办理过户手续、非单位购房人是否有购房资格、是否需要补交土地出让金等就需要具体问题具体分析来判断案件的情况了。

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